Доходность посуточной аренды считается так: чистый годовой доход делится на полную стоимость объекта и умножается на 100%. Чистый доход равен валовой выручке минус все операционные расходы и налог. Валовая выручка равна средней цене ночи (ADR), умноженной на 365 и на коэффициент загрузки. Если к этому прибавить годовой рост рыночной цены квартиры, получится полная доходность вложений.
Формула: от валовой выручки к чистой доходности
Расчёт удобно разбить на четыре шага:
- Валовая выручка = ADR × 365 × загрузка. ADR (средний тариф за ночь) берут по аналогичным объектам на площадках бронирования за весь год, а не только за высокий сезон.
- Операционные расходы: комиссия агрегаторов (OTA), уборка и смена белья, расходные материалы, коммунальные платежи, интернет, резерв на текущий ремонт и замену текстиля. Если объектом занимается управляющая компания, к ним добавляется её вознаграждение, обычно в процентах от выручки.
- Налог. Самозанятый собственник при сдаче физлицам платит НПД 4% с поступлений. На УСН «доходы» ставка 6%, на общем режиме применяется НДФЛ.
- Доходность = (выручка − расходы − налог) / стоимость объекта × 100%.
В знаменатель включают всё, что потрачено на запуск: цену покупки, ремонт, мебель, технику, оформление. Частая ошибка — делить на цену квартиры без отделки. Так доходность завышается на несколько пунктов.
Ещё один полезный показатель — RevPAR, то есть выручка на один доступный день: ADR × загрузка. С его помощью удобнее сравнивать объекты с разными тарифами. Квартира с ночью за 9 000 ₽ и загрузкой 55% зарабатывает меньше, чем квартира с тарифом 7 000 ₽ и загрузкой 75%.
Пример расчёта для студии в центре
Все цифры ниже условные и нужны только для того, чтобы показать механику. Объект — студия стоимостью 15 млн ₽ с отделкой. ADR — 8 000 ₽, загрузка — 80%. Это 292 ночи в году. Средний срок проживания — 2,5 ночи, значит, заездов около 117.
| Статья | Как считается | Сумма в год, ₽ |
|---|---|---|
| Валовая выручка | 8 000 × 292 ночи | 2 336 000 |
| Комиссия площадок | 15% от выручки (ориентир) | 350 400 |
| Уборка и бельё | 117 заездов × 1 500 | 175 500 |
| Коммунальные платежи и интернет | 12 000 × 12 мес. | 144 000 |
| Резерв на ремонт и текстиль | 3% от выручки | 70 080 |
| НПД | 4% от выручки | 93 440 |
| Чистый доход при самостоятельном управлении | 2 336 000 − 833 420 | 1 502 580 |
| Доходность при самостоятельном управлении | 1 502 580 / 15 000 000 | ≈ 10,0% |
| Вознаграждение управляющей компании | 20% от выручки (ориентир) | 467 200 |
| Доходность с управляющей компанией | 1 035 380 / 15 000 000 | ≈ 6,9% |
Срок окупаемости здесь составляет около 10 лет при самостоятельном управлении и около 14,5 лет с управляющей компанией. Самостоятельное управление выглядит выгоднее только на бумаге. На практике оно требует ежедневного участия: заселения, переписки с гостями, контроля уборщиков. Если собственник не справляется, загрузка часто проседает сильнее, чем стоит комиссия УК.
Арендная и полная доходность — не одно и то же
Полная доходность = арендная доходность + годовой рост стоимости объекта. Первая приходит деньгами каждый месяц, вторая фиксируется только при продаже.
Для центральных районов Москвы такой расчёт выглядит так: доход от аренды 9–10% годовых плюс рост цен на недвижимость в центре 9–10% годовых, итого от 18% годовых. По этой модели считают проекты, в которых предлагаются апартаменты для сдачи в аренду москва. Речь о студиях внутри Садового кольца. Формально у них статус квартиры, а не апартаментов, с возможностью прописки. Компания на рынке с 2018 года и даёт гарантию 2 года на дизайнерскую отделку. Подробнее можно узнать на сайте.
Статус влияет и на сам расчёт. Для квартир обычно действуют жилые коммунальные тарифы и стандартный имущественный налог. Для апартаментов тарифы и налог нередко выше, хотя это зависит от конкретного дома. Гарантия на отделку уменьшает резерв на ремонт в первые годы, но не отменяет износ мебели и текстиля.
Что чаще всего искажает расчёт
- Сезонность. Загрузку летом и в праздники нельзя переносить на весь год. В межсезонье она может опуститься на 20–30 пунктов, и тогда приходится снижать тариф. Это ориентир, на рынке он сильно различается.
- Период «прогрева». Новое объявление без отзывов первые месяцы получает меньше бронирований. Для первого года разумно закладывать заниженную загрузку.
- Простой на ремонт. Замена техники или покраска стен — это дни без выручки. Их тоже нужно учесть.
- Рост цены как гарантия. Динамика стоимости в центре исторически была положительной, но не каждый год. Рост рынка лучше считать отдельным сценарием, а не частью обязательного дохода.
Сначала посчитайте чистую арендную доходность от полной стоимости вложений, заложив консервативную загрузку и все комиссии. Затем отдельно добавьте ожидаемый рост цены объекта. Если сделка окупается уже на арендном доходе, рост рынка становится бонусом, а не условием выживания проекта.